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    历史文化街区改造土地政策研究

    城市更新是城市政府通过优化配置城市土地资源和空间资源提升城市功能改善人文环境的综合整治活动如何运用现行土地政策推进历史文化街区风貌协调区及其他?#21892;?#20256;统平房区的保护和有机更新是城市更新改造过程中面临的重要课题

    城市更新中的规划和土地支持政策

    为盘活存量建设用地节约集约用地国务?#21512;?#21457;了关于促进节约集约用地的通知关于推进老旧城区老工业区搬迁改造的指?#23478;?#35265;等文件国家相关?#35838;?#21450;地方政府也就推进城镇低效用地再开发等制定了一系列政策将城市更新存量土地开发和历史文化风貌保护进行了统筹安排涉及的土地和规划支持的政策主要有一是将老城区核心区或?#34892;?#22478;区内具有历史价值的街区规划纳入城市更新改造的范围注重在严格保护历史文化遗产传统建筑和保持特色风貌的前提下盘活存量土地资源二是鼓励原土地权利人进行改造开发在符合规划的前提下原国有土地使用权人可通过自主联营入股转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发原划拨土地改造开发后用途仍符合划拨用地目录的可继续按划拨方式使用改造开发的土地需要办理有偿使用?#20013;保?#20854;符合协议出让条件的可依法采取协议方式三是?#24066;?#35268;划兼容在符合区域发展导向和相关规划土地要求的前提下?#24066;?#29992;地性质的兼容与转换鼓励公共性设施合理复合集约设置四是对于城市更新的风貌保护项目享受房屋征收财税扶持等优惠政策

    历史文化风貌保护街区改造存在的困难和问题

    ?#23548;?#20013;各地方在实施历史文化风貌保护街区改造?#20445;?#20063;面临诸多困难和问题以?#25353;?#25286;大建为主要方式的旧区改造导致风貌破坏历史保护问题亟待重视不少城市在城市更新旧区改造过程中速度效率优先保护与改造同时推进改造的目标明确具体配套政策措施二是鼓励原土地权利人进行改造开发在符合规划的前提下原国有土地使用权人可通过自主联营入股转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发原划拨土地改造开发后用途仍符合划拨用地目录的可继续按划拨方式使用改造开发的土地需要办理有偿使用?#20013;保?#20854;符合协议出让条件的可依法采取协议方式三是?#24066;?#35268;划兼容在符合区域发展导向和相关规划土地要求的前提下?#24066;?#29992;地性质的兼容与转换鼓励公共性设施合理复合集约设置四是对于城市更新的风貌保护项目享受房屋征收财税扶持等优惠政策

    历史文化风貌保护街区改造存在的困难和问题

    ?#23548;?#20013;各地方在实施历史文化风貌保护街区改造?#20445;?#20063;面临诸多困难和问题以?#25353;?#25286;大建为主要方式的旧区改造导致风貌破坏历史保护问题亟待重视不少城市在城市更新旧区改造过程中速度效率优先保护与改造同时推进改造的目标明确具体配套政策措施同步推进首先应当依据城市规划?#33539;?#21382;史文化风貌街区保护的设计方案纳入城市设计方案其次可将历史文化风貌街区作为城市更新单元纳入分区规划落实在控制性详细规划中最后依据控规?#33539;?#30340;土地性质细化土地开发利用政策?#33539;?#26356;新改造实施方案?#34892;?#25512;进防止?#26696;?#26102;间求速?#21462;?#20108;是存量土地开发要注重规划兼容复合利用存量土地开发地区在增加公共服务设施用地的同?#20445;?#21487;与各类用地兼容或混合设置在满足地区规划导向的前提下商业服务用地与商业办公用地可以相互转换住宅用地可以全部或部分转换为商业服务业或商务办公用地?#32422;?#23569;人流聚集度为原则可建设小型商业办公用房历史文化保护区的城市更新应划定实施单元鼓励多主体参与一是划定城市更新实施单元划定的城市更新改造实施单元中可包括多个具体项目每个具体项目可以涉及多种土地用途历史文化街区更新应当注重织补空间实施生态修复城市修补通过?#25351;?#24615;修建保护街巷胡同格局及传统建筑形态留存有价值的历史信息二是倡导实施单元最小化改造模式鼓励各类主体参与历史文化风貌保护街区的更新改造运用政府与使用者协商?#23637;?#21333;个或多个使用者自行改造等多种方式做到实施单元可最小化推动街区小规模渐进式可?#20013;?#26356;新根据更新实施单元的项目主体既可以统一组织综合实力强的国有企业承担改造任务?#37096;?#20197;将实施单元内的各个具体项目交由原产权人民间资本和社会力量进行改造加大对历史文化街区改造的地价支持降低更新改造成本一是实行国有土地使用权作价出资入股处置方式作价出资入股是由国家以一定年期的国有土地使用权作价投入到新设的企业新设企业取得土地使用权在使用年期内土地使用权可以依法转让作价出资租赁或抵押城市更新改造过程中涉及到能源环保水电气热等设施项目划拨用地的可以采取土地作价出资入股政策由政府向国有独资公司或控股公司注入土地资产二是鼓励开发利用地下空间在不改变地表用地性?#26159;?#25552;下更新项目利用地下空间建设停车场便民商业服务设施公共配套服务设施的不计收土地价款?#29615;?#21512;风貌保护需要的更新项目除已?#33539;?#30340;法定保护保留对象外经认定为确需保护保留的新增历史建筑可?#33539;?#20026;公益性用途按照相应用途的一定比例收取地价具体比例根据当地?#23548;是?#20917;?#33539;?#24182;向社会公开

    加大对城市更新中历史文化街区改造的资金扶持一是鼓励利用国家政策性资金按照政府和社会资本合作项目建设模式及企业建设等模式创新融?#21490;?#24335;争取更多的国家政策?#28304;?#27454;用于历史文化风貌保护街区的更新改造项目二是探索土地出让收入一定比例用于城市更新项目城市更新中涉及历史文化风貌保护街区更新改造和基础设施建设的可从市区县政府取得的土地出让收入在计提国家和本市有关专项资金后将剩余部?#32844;?#29031;一定比例用于相应的项目资金等三是探索安排异地开发用地城市更新中涉及历史文化风貌保护街区更新改造项目的政府可向实施主体拨付异地开发用地作为统筹外迁安置房源及资金平衡用地使得疏解成本和未来腾退土地收益实现良性循环四是探索实施城市改造更新专项债券城市更新规模大历史文化风貌保护街区的更新改造任务重政府财力不足改造资金缺口大的城市可探索以发行城市更新专项债券方式举借债务既可以发行企业债券?#37096;?#20197;发行国家债券国家债券形式可以是中央政府债券?#37096;?#20197;是地方政府债券旨在解决城市更新工作的融?#24066;?#27714;城市更新专项债券根据城市更新项目业务?#23548;市?#35201;在发行额度和期限发行对象项目管理收益回报等方面量身打造?#20445;?#20840;面?#35270;?#22478;市更新工作的融资特点

    作者:廖永林 曹爽 单位:?#26412;?#21326;信房地产评估有限公司

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